过去二十年来，关于房产的神话已经被彻底打破，而这种转变仅用了短短的三年时间。在过去的三年里，全国范围内，包括一线城市在内的房价经历了一次住房商品化以来最长时间、幅度最大的一轮调整。以往人们总是说晚买一年，相当于白白浪费了五年，但在这几年里，情况却是早买一年，相当于白白浪费了十年。这残酷的事实迫使越来越多的人不得不改变他们的预期，开始更加冷静地看待楼市。那么这轮下跌的原因是什么？当初又是如何涨上去的？房价是否已经见底？如何判断接下来是否值得购房？对于普通人来说，下一步该怎么做？今天我将一一解答这些问题。
首先要讨论的是房价的实际下跌情况。自2021年以来，一线城市的房价相继见顶并开始下跌。北京累计下跌了20%，回到了2016年12月的水平；上海累计下跌了22.8%，回到了2016年7月的水平；广州累计下跌了21%，回到了2017年11月的水平；而深圳累计下跌了34.6%，价格回到了2016年9月的水平。除了深圳的跌幅接近35%以外，北上广三个城市的跌幅都在20%左右。相对而言，二三线城市的房价下跌幅度要小得多，这说明在房市下行周期中，一线城市并非资产的堡垒，反而由于之前的上涨预期更强、杠杆率更高，下跌的幅度反而更大。一些小县城的房价情况也很有意思，除了部分因产业结构欠佳导致严重人口外流，或者受周边大城市的吸引导致房价下跌严重之外，很多小县城的房价下跌情况其实并不严重。这主要有三个原因：首先，小县城的房子大多是用来居住而非炒作的，因此杠杆率较低、交易频率也较低；其次，小县城的经济主流是编制体系，购房者的公积金较为稳定，兜底效应明显，降低了房价下跌的风险；第三，国家城市化红利的尾巴仍在持续，农民进城购房在很大程度上支撑了小县城的房价。总之过去三年，涨得越快的地方跌得越深，而县级越高的地方跌得越轻。
接下来，我们需要探讨的是房价下跌的原因。从宏观角度来看，这几年房价下跌的根本原因在于老百姓的负债率已经很高，很难再承担更多的债务。大多数家庭的财务状况和未来收入预期都已经被耗尽。数据显示，到2020年年底，中国居民的杠杆率约为62%，这正好是房价鉴定的时候。此外，由于经济周期和结构性调整的问题，我们赚取本金和月供的能力也面临挑战。过去几年，许多曾经快速致富的行业相继受到冲击，如互联网、房地产、教育培训、金融、游戏等，这些行业几乎覆盖了所有高收入人群。以互联网行业为例，在这一轮房价下行中，最受影响的不是之前就被看空的三四线城市，而是曾经最繁荣的深圳和杭州。这两个城市都有一家超级互联网公司，这些公司的员工曾经迅速致富，而在近年来的经济调整中，他们的薪酬和福利都受到了影响，这导致了他们手中的房产价值受损。
第三个问题是，你手里的房产现在价值多少钱？一种方法是通过计算租售比来判断，即每平方米的月租金与每平方米的房价之比。一般来说，这个比值会在一比200到一比300之间，取中间值1:250。另一种方法是，以你个人名义用你手中的房产做抵押，向当地银行申请个人贷款，看看银行愿意贷给你多少钱，贷款期限是多久，这样你就可以大致了解你手上房产的实际价格。
第四个问题涉及到刚需。刚需这个概念其实是一个伪命题，面对房价下跌，有人会说我是刚需，我不得不买，我不在乎涨跌，这样的说法其实是房地产开发商或中介经常使用的销售策略。但事实上，刚需自住并不意味着不在乎房价下跌，如果面临房价再跌一半的情况，大部分人都会三思而后行。面对房价下跌，我们不应该欺骗自己，也不应该自欺欺人，而是要吸取教训，抓住未来的机遇，努力改善生活。
最后一个问题是，房价是否已经见底？根据过去一年来政策的调整和成效来看，目前房价还没有真正见底，未来的下跌可能会放缓，甚至可能因为更大力度的刺激政策而使得某些地区的成交量增长，房价趋稳。但是中长期来看，房价下行的趋势仍然难以改变。过去三年，房价的下跌其实更像是一种价格重置，因为中国经济正处于调整期，世界格局也在发生着巨大变化。
最后给大家几条明确的建议：一是在做出购房决策时，应该假设房价会继续下跌，除非确实有必要，否则应该谨慎购房；二是要降低预期，坚持谨慎投资，趋利避害；三是在租金回报率达到按揭利率之前，不要考虑将房产作为投资；四是调整心态，房产的价值并不在于账面数字，要尊重市场规律，坚持常识，才能在投资和生活中立于不败之地。
